FAQ Alojamento Local e Gestão Airbnb no Algarve | AHS

Question 1

Airbnb é melhor que Booking?

Accepted Answer

Não existe um canal melhor para todos. O Airbnb costuma funcionar bem para casas de férias e experiências mais pessoais. O Booking tem grande alcance e é muito usado por viajantes que procuram rapidez e variedade. O ideal é comparar reservas, custos e lucro de cada canal.

Question 2

Devo estar em vários canais?

Accepted Answer

Sim, desde que consiga manter preços e calendários atualizados. Estar em vários canais aumenta a visibilidade e reduz a dependência de uma única plataforma. Para evitar erros, utilize um PMS ou Channel Manager.

Question 3

Como evitar reservas duplicadas?

Accepted Answer

Ligue os calendários de todos os canais por meio de um Channel Manager ou PMS. A sincronização por iCal também ajuda, mas pode não ser imediata. No Airbnb, por exemplo, a atualização automática do iCal pode demorar até três horas. Para maior segurança, prefira uma integração em tempo real. [Airbnb Help Center](https://www.airbnb.com/help/article/99)

Question 4

O que melhora a posição do anúncio no Airbnb?

Accepted Answer

Mantenha preços competitivos, calendário atualizado, boas fotografias e informações completas. Responda rapidamente, evite cancelamentos e ofereça disponibilidade para as datas procuradas. Boas avaliações e uma experiência confiável também ajudam.

Question 5

O que melhora a conversão no Booking?

Accepted Answer

Tenha fotografias profissionais, descrição completa, preço competitivo e políticas fáceis de entender. Informe todas as comodidades e mantenha a disponibilidade correta. Segundo o Booking, propriedades com a página 100% completa podem receber até 18% mais reservas. [Booking.com for Partners](https://partner.booking.com/en-us/help/commercial-insights/keys-success/using-property-page-score-attract-more-guests)

Question 6

Como escrever um bom anúncio?

Accepted Answer

Comece pelas principais vantagens do imóvel: localização, conforto, piscina, estacionamento ou proximidade da praia. Explique como é a experiência de ficar no alojamento. Seja claro e verdadeiro, sem esconder limitações importantes.

Question 7

Quantas fotografias são necessárias?

Accepted Answer

Não existe um número perfeito para todos os imóveis. Fotografe cada divisão, as comodidades e as áreas externas. Como referência, o Booking recomenda pelo menos quatro fotografias de cada quarto ou unidade e uma da casa de banho. Na maioria dos alojamentos, uma seleção de 20 a 30 boas fotografias é suficiente. [Booking.com for Partners](https://partner.booking.com/en-us/help/property-page/photos-extranet/understanding-photo-requirements-your-property)

Question 8

Como definir as regras da casa?

Accepted Answer

Crie poucas regras, mas seja específico. Informe horários de check-in e check-out, limite de hóspedes, política sobre animais, festas, visitas, ruído e tabaco. Explique as regras antes da reserva e repita as mais importantes antes do check-in.

Question 9

Como gerir cancelamentos?

Accepted Answer

Escolha uma política adequada ao tipo de imóvel e à procura da região. Políticas flexíveis atraem mais reservas, mas aumentam o risco de cancelamento. Políticas rígidas protegem a receita, mas podem afastar alguns hóspedes. Acompanhe os resultados e ajuste quando necessário.

Question 10

Como gerir estadias mínimas?

Accepted Answer

Utilize estadias mínimas maiores em períodos de muita procura, como feriados e verão. Em épocas mais fracas, aceite estadias curtas para ocupar noites vazias. Evite criar intervalos de uma ou duas noites que sejam difíceis de vender.

Question 11

Como responder às mensagens dos hóspedes?

Accepted Answer

Responda com rapidez, educação e objetividade. Comece pela resposta direta e depois acrescente as instruções necessárias. Utilize mensagens automáticas para perguntas comuns, mas personalize quando a situação exigir. Na AHS: respondemos pelos canais das plataformas, por telefone e por WhatsApp. O tempo de resposta é inferior a 1 hora em horário diurno.

Question 12

Vale a pena aceitar reservas instantâneas?

Accepted Answer

Na maioria dos casos, sim. A reserva instantânea torna o processo mais rápido e pode aumentar as reservas. Antes de ativá-la, mantenha o calendário correto, defina regras claras e configure os requisitos permitidos pela plataforma.

Question 13

Como lidar com hóspedes difíceis?

Accepted Answer

Mantenha a calma e concentre-se no problema. Registe as conversas dentro da plataforma e proponha uma solução realista. Não discuta nem faça promessas impossíveis. Se houver ameaças, danos ou riscos, contacte imediatamente o suporte do canal.

Question 14

Como melhorar as avaliações?

Accepted Answer

Entregue exatamente o que foi prometido. Priorize limpeza, conforto, comunicação rápida e check-in simples. Antes da chegada, confirme que tudo funciona. Durante a estadia, pergunte se o hóspede precisa de ajuda.

Question 15

Como evitar avaliações negativas?

Accepted Answer

Descreva o imóvel com honestidade e informe antecipadamente qualquer limitação importante. Resolva problemas rapidamente e acompanhe o hóspede durante a estadia. Muitas críticas surgem quando a realidade é diferente do anúncio.

Question 16

O que fazer depois de receber uma crítica?

Accepted Answer

Analise se existe algo que precisa ser corrigido. Responda com educação, agradeça o comentário e explique de forma breve o que será melhorado. Não ataque o hóspede nem revele informações pessoais. Uma boa resposta também transmite confiança aos futuros clientes.

Question 17

Como destacar os diferenciais do imóvel?

Accepted Answer

Mostre benefícios concretos. Em vez de escrever apenas “boa localização”, informe que a praia fica a dez minutos a pé. Utilize fotografias para provar os diferenciais e coloque as vantagens mais importantes no início do anúncio.

Question 18

Como gerir preços diferentes em cada canal?

Accepted Answer

Calcule o preço considerando comissão, descontos, impostos e custos de cada plataforma. Utilize um PMS ou Channel Manager para enviar os valores aos canais automaticamente. Compare sempre o valor líquido recebido, e não apenas o preço mostrado ao hóspede.

Question 19

O que é paridade de preços?

Accepted Answer

É manter preços e condições semelhantes nos diferentes canais de venda. Porém, algumas plataformas oferecem descontos próprios, programas de fidelidade ou tarifas para dispositivos móveis. Por isso, compare o preço final pago pelo hóspede e o valor líquido que recebe. As regras de paridade também podem variar conforme o país. [Booking.com for Partners](https://partner.booking.com/en-us/legal/how-parity-works)

Question 20

Como medir o desempenho de cada canal?

Accepted Answer

Acompanhe, pelo menos: número de reservas; receita total; comissão e descontos; valor líquido recebido; diária média; taxa de ocupação; cancelamentos; duração média das estadias; antecedência das reservas; avaliações dos hóspedes. O melhor canal não é necessariamente o que gera mais reservas, mas aquele que produz maior lucro com menos problemas operacionais.

Question 21

Quanto cobra uma empresa de gestão?

Accepted Answer

Em Portugal, a comissão costuma variar entre **15% e 35% da receita**, dependendo dos serviços incluídos. Uma gestão básica custa menos. Uma gestão completa, com preços dinâmicos, atendimento, check-in, manutenção e relatórios, custa mais. Peça sempre uma simulação com valores reais. Na AHS: há dois pacotes. O Essencial custa 15% e a Gestão Patrimonial 25%, sempre sobre o valor líquido da reserva (depois da comissão da plataforma).

Question 22

A comissão deve ser fixa ou variável?

Accepted Answer

A comissão variável costuma ser mais equilibrada porque aumenta apenas quando a receita aumenta. Assim, empresa e proprietário têm interesse em melhorar os resultados. Um valor fixo pode ser adequado para imóveis com receitas muito estáveis, mas deve ser comparado com cuidado.

Question 23

Quem paga a limpeza?

Accepted Answer

Depende do contrato. Normalmente, a taxa é cobrada ao hóspede e utilizada para pagar a equipa de limpeza. Se o valor cobrado não cobrir o serviço, a diferença pode ser descontada do rendimento do proprietário. Na AHS: a limpeza entre estadias é cobrada ao hóspede como taxa de limpeza (50€ em T1, 70€ em T2, 90€ em T3), não ao proprietário. A limpeza profunda ou sazonal é orçamentada à parte e paga pelo proprietário.

Question 24

Quem paga a lavandaria?

Accepted Answer

Normalmente, a lavandaria é um custo da operação do imóvel. Pode estar incluída na taxa de limpeza, ser cobrada separadamente ao proprietário ou fazer parte do serviço de gestão. O contrato deve explicar qual modelo será utilizado. Na AHS: o custo é coberto pela taxa de limpeza paga pelo hóspede. Essa taxa fica fora da base sobre a qual calculamos a nossa comissão.

Question 25

Quem paga a manutenção?

Accepted Answer

O proprietário geralmente paga reparações, substituição de equipamentos e manutenção do imóvel. A empresa de gestão identifica o problema, solicita orçamentos e coordena o serviço. Pequenos trabalhos podem estar incluídos em alguns planos de gestão. Na AHS: a coordenação da manutenção está incluída na Gestão Patrimonial. As peças e a mão de obra são pagas pelo proprietário e deduzidas no repasse mensal, com a fatura anexa.

Question 26

Quem paga os consumíveis?

Accepted Answer

Produtos como papel higiénico, sabonete, detergente, sacos de lixo e café costumam ser pagos pelo proprietário. A empresa pode comprar e repor esses produtos, cobrando o valor gasto ou uma taxa fixa por reserva. Na AHS: os consumíveis (produtos de limpeza, papel higiénico, sabonetes, sacos do lixo) são um custo do proprietário.

Question 27

Existem custos de fotografia?

Accepted Answer

Sim. Algumas empresas incluem a sessão fotográfica no plano de gestão. Outras cobram separadamente. Confirme se o preço inclui fotógrafo, edição das imagens, deslocação e direito de utilizar as fotografias após o fim do contrato. Na AHS: a fotografia profissional está incluída.

Question 28

Como comparar propostas de gestão?

Accepted Answer

Compare mais do que a percentagem da comissão. Verifique: serviços incluídos; base usada para calcular a comissão; custos de limpeza e lavandaria; atendimento aos hóspedes; gestão de preços; manutenção; relatórios; duração e cancelamento do contrato; valor líquido estimado para o proprietário.

Question 29

Uma comissão baixa é sempre melhor?

Accepted Answer

Não. Uma comissão baixa pode incluir poucos serviços ou produzir resultados inferiores. Uma empresa que cobra 25% e gera €30.000 pode entregar mais rendimento do que outra que cobra 15% e gera apenas €20.000. Compare sempre o valor líquido final e a qualidade da gestão.

Question 30

O que é rendimento líquido?

Accepted Answer

É o valor que sobra depois de retirar os custos da receita obtida. Por exemplo: se o imóvel faturar €3.000 e tiver €1.000 de despesas, o rendimento líquido será €2.000. Os impostos devem ser analisados separadamente.

Question 31

Que custos reduzem a rentabilidade?

Accepted Answer

Os principais são: comissões das plataformas; comissão de gestão; limpeza e lavandaria; eletricidade, água e internet; manutenção; consumíveis; seguros; impostos; descontos e reembolsos; períodos sem reservas.

Question 32

Como controlar as despesas?

Accepted Answer

Registe todas as despesas por imóvel e por categoria. Guarde faturas e recibos e compare mensalmente o valor previsto com o valor gasto. Um PMS, dashboard ou folha de cálculo pode mostrar rapidamente onde o dinheiro está a ser utilizado.

Question 33

O proprietário deve aprovar as reparações?

Accepted Answer

Sim, principalmente quando o valor é elevado. O contrato pode permitir que a empresa aprove pequenas reparações até um limite, como €50 ou €100. Acima desse valor, deve solicitar autorização, exceto em situações urgentes que possam causar danos maiores ou afetar a segurança. Na AHS: até 200€, intervimos de imediato, para não perder reservas. Acima de 200€, pedimos a aprovação prévia do proprietário.

Question 34

Como prever os custos anuais?

Accepted Answer

Utilize as despesas dos meses anteriores e crie uma previsão para 12 meses. Inclua custos fixos, custos por reserva e uma reserva para imprevistos. Também deve considerar que eletricidade, limpeza e manutenção podem aumentar nos meses de maior ocupação.

Question 35

Existem custos antes da primeira reserva?

Accepted Answer

Sim. Podem existir despesas com licenciamento, seguro, fotografia, decoração, roupa de cama, utensílios, fechadura, equipamentos de segurança, limpeza inicial e criação dos anúncios. Estes custos devem fazer parte do orçamento inicial.

Question 36

Quanto custa preparar um imóvel?

Accepted Answer

Depende do estado, do tamanho e do nível de qualidade desejado. Um imóvel já mobilado pode precisar apenas de pequenos ajustes. Um imóvel vazio pode exigir milhares de euros. Antes de começar, faça uma lista por divisão e peça orçamentos para os itens mais caros.

Question 37

O que deve estar no contrato de gestão?

Accepted Answer

O contrato deve indicar: serviços incluídos; valor e base da comissão; custos adicionais; responsabilidades de cada parte; regras para manutenção; forma de pagamento; acesso às contas e anúncios; duração do contrato; condições de cancelamento; tratamento de danos e reclamações. Na AHS: o contrato tem a duração de 12 meses. Pode ser rescindido sem qualquer custo, desde que não existam reservas posteriores à data pretendida. A rescisão produz efeitos 30 dias após a última reserva.

Question 38

Como evitar custos escondidos?

Accepted Answer

Peça uma tabela com todos os preços antes de assinar. Confirme se existem taxas de entrada, fotografia, check-in, manutenção, compras, deslocações, relatórios ou cancelamento. Tudo o que foi combinado deve ficar escrito no contrato.

Question 39

A gestão cobra sobre o valor bruto ou líquido?

Accepted Answer

Depende do contrato. Algumas empresas calculam a comissão sobre o valor total da reserva. Outras retiram primeiro determinados custos, como comissão da plataforma ou taxa de limpeza. O contrato deve apresentar a fórmula e um exemplo numérico. Exemplo sobre o bruto: Reserva de €1.000 × comissão de 20% = €200. Exemplo após retirar €100 de limpeza: (€1.000 − €100) × 20% = €180. Na AHS: cobramos sobre o valor líquido, depois da comissão da plataforma. As comissões das plataformas rondam os 15% no Airbnb e entre 15% e 18% no Booking.com, dependendo da configuração da conta.

Question 40

Como analisar o retorno depois da comissão?

Accepted Answer

Comece pela receita total e retire todos os custos do período: **Receita − plataformas − gestão − operação − manutenção − outros custos = rendimento líquido** Depois, compare esse rendimento com o dinheiro investido no imóvel. Também acompanhe a ocupação, a diária média e o rendimento líquido por noite. O resultado deve ser avaliado ao longo de vários meses, porque a procura muda durante o ano.

Question 41

Como funciona a gestão de alojamento local?

Accepted Answer

O proprietário contrata uma empresa para cuidar de parte ou de toda a operação. A empresa pode gerir anúncios, preços, reservas, hóspedes, check-in, limpeza e manutenção. Os serviços e responsabilidades devem estar definidos no contrato.

Question 42

A empresa trata das reservas?

Accepted Answer

Normalmente, sim. A empresa acompanha os canais, confirma disponibilidade, responde aos pedidos e regista as reservas no sistema. Também pode gerir alterações, cancelamentos e pagamentos, conforme o serviço contratado.

Question 43

Quem responde aos hóspedes?

Accepted Answer

Na gestão completa, a empresa responde antes, durante e depois da estadia. O atendimento pode incluir dúvidas sobre o imóvel, instruções de chegada e resolução de problemas. O proprietário não precisa de responder diretamente, salvo se preferir participar. Na AHS: somos nós, pelos canais das plataformas, por telefone e por WhatsApp, com resposta em menos de 1 hora em horário diurno.

Question 44

Quem faz o check-in?

Accepted Answer

Pode ser realizado pela empresa, por um colaborador ou de forma autónoma. No check-in autónomo, o hóspede recebe um código ou instruções para recolher a chave. O método deve ser seguro, simples e explicado antes da chegada. Na AHS: o check-in é autónomo. Antes da chegada, o hóspede recebe as instruções de acesso, as regras da casa e os contactos, pela plataforma, por WhatsApp e por email. O horário varia por tipologia: a partir das 15h em T0–T2, e das 16h em T3, T4, moradias e village.

Question 45

Quem acompanha o check-out?

Accepted Answer

Normalmente, a equipa de gestão acompanha à distância e envia as instruções ao hóspede. Depois da saída, a limpeza ou a inspeção verifica o estado do imóvel, possíveis danos e objetos esquecidos. Na AHS: o check-out é às 11h em T0–T2 e às 10h em T3, T4, moradias e village. Depois de cada saída, fazemos uma verificação da casa com checklist e registo fotográfico.

Question 46

Como são resolvidos problemas durante a estadia?

Accepted Answer

O hóspede comunica o problema à equipa de atendimento. A empresa avalia a urgência e tenta resolver à distância ou envia um profissional. Problemas de segurança, acesso, água ou eletricidade devem receber prioridade. Na AHS: temos atendimento 24 horas para urgências.

Question 47

A gestão funciona para proprietários que vivem fora?

Accepted Answer

Sim. É uma das principais vantagens da gestão profissional. A empresa acompanha o imóvel localmente e envia informações ao proprietário. É importante escolher uma equipa com atendimento, manutenção e controlo financeiro confiáveis.

Question 48

O proprietário mantém o controlo do calendário?

Accepted Answer

Deve manter acesso ou receber informações atualizadas sobre reservas e bloqueios. O contrato precisa explicar como o proprietário pode bloquear datas para uso pessoal e com quanta antecedência deve fazer isso.

Question 49

Como são comunicadas as ocorrências?

Accepted Answer

As ocorrências podem ser comunicadas por aplicação, e-mail, WhatsApp ou relatório. Situações urgentes devem ser informadas imediatamente. Assuntos menos urgentes podem ser apresentados no relatório mensal, acompanhados de fotografias e comprovativos.

Question 50

Que relatórios devo receber?

Accepted Answer

O relatório deve mostrar, pelo menos: reservas e noites ocupadas; receita por canal; comissões e descontos; despesas; comissão de gestão; pagamentos recebidos; valor a entregar ao proprietário; ocorrências relevantes. Planos mais completos também podem apresentar ocupação, diária média, rentabilidade e comparação com períodos anteriores. Na AHS: a gestão corre no Lodgra, o nosso sistema próprio, que centraliza reservas, calendário e faturação de todos os canais. O proprietário recebe um relatório mensal com reservas, receita e despesas. Estamos a lançar um portal do proprietário, que os clientes da Gestão Patrimonial poderão usar para acompanhar a atividade.

Question 51

A gestão inclui manutenção?

Accepted Answer

Depende do contrato. A empresa normalmente identifica problemas, procura profissionais e acompanha as reparações. O custo do material e do serviço costuma ser pago pelo proprietário, salvo quando o plano inclui pequenas intervenções. Na AHS: inclui a manutenção reativa no pacote Gestão Patrimonial. Identificamos o problema, contratamos o técnico e acompanhamos até à resolução; peças e mão de obra ficam a cargo do proprietário.

Question 52

A gestão inclui lavandaria?

Accepted Answer

Pode incluir a coordenação da recolha, lavagem e entrega das roupas. Porém, o custo pode ser cobrado separadamente por reserva. Confirme se roupa de cama, toalhas, manchas difíceis e reposição de peças estão incluídas. Na AHS: não é um item separado da comissão — o custo é coberto pela taxa de limpeza que o hóspede paga, que fica fora da base da nossa comissão de gestão.

Question 53

A gestão inclui limpeza?

Accepted Answer

A gestão costuma coordenar a limpeza entre estadias, mas isso não significa que o seu custo esteja incluído na comissão. A limpeza pode ser paga pelo hóspede, pelo proprietário ou repartida entre ambos. Na AHS: sim, na Gestão Patrimonial. Coordenamos a limpeza entre estadias e, sempre que possível, mantemos a mesma equipa por imóvel.

Question 54

Como reduzir o risco operacional?

Accepted Answer

Utilize procedimentos claros, calendário centralizado e fornecedores de confiança. Mantenha contactos de emergência e faça inspeções regulares. Também é importante ter seguro adequado, equipamentos de segurança e dinheiro reservado para imprevistos.

Question 55

Como escolher uma empresa de gestão?

Accepted Answer

Avalie a experiência, os serviços, a transparência e a qualidade da comunicação. Peça exemplos de relatórios, referências de outros proprietários e uma simulação financeira. Confirme quem controla os anúncios, os pagamentos e os dados dos hóspedes.

Question 56

Qual é a diferença entre exploração e gestão?

Accepted Answer

Na gestão, a empresa presta serviços em nome do proprietário ou do titular da exploração. Na exploração, outra entidade pode assumir diretamente a atividade e as respetivas obrigações. Em Portugal, a entidade exploradora é responsável por deveres próprios, como manter dados atualizados e comunicar o alojamento de hóspedes estrangeiros. A divisão exata das responsabilidades deve constar no contrato e no registo aplicável. [Guia do Turismo de Portugal](https://business.turismodeportugal.pt/SiteCollectionDocuments/alojamento-local/guia-alojamento-local-jan-2025.pdf)

Question 57

A gestão profissional substitui o proprietário?

Accepted Answer

Não completamente. A empresa cuida da operação, mas o proprietário continua responsável pelo imóvel e pelas decisões importantes. Deve acompanhar os resultados, autorizar investimentos e garantir que o contrato protege os seus interesses.

Question 58

O que acontece na época alta?

Accepted Answer

A procura, os preços e o número de mensagens aumentam. A empresa deve preparar equipas de limpeza, lavandaria, manutenção e atendimento com antecedência. Também deve ajustar preços, estadias mínimas e horários entre reservas.

Question 59

Como evitar overbooking?

Accepted Answer

Utilize um PMS ou Channel Manager para centralizar o calendário e atualizar todos os canais. Confirme se cada anúncio está ligado ao imóvel correto. A sincronização deve ser monitorizada, principalmente após alterações manuais ou falhas de integração.

Question 60

Como proteger a reputação do imóvel?

Accepted Answer

Mantenha o anúncio verdadeiro, o imóvel limpo e a comunicação rápida. Resolva problemas durante a estadia, em vez de esperar pela avaliação. Analise as críticas, corrija falhas repetidas e responda publicamente de forma educada e profissional.

Question 61

O que é preço dinâmico?

Accepted Answer

É um preço que muda conforme a procura, a data, o dia da semana, os eventos e a disponibilidade. Em vez de cobrar sempre o mesmo valor, o alojamento aumenta ou reduz o preço conforme o mercado. Ferramentas de preço dinâmico ajudam a automatizar esse processo. [Airbnb Help Center](https://www.airbnb.com/help/article/1168)

Question 62

Como aumentar o ADR?

Accepted Answer

ADR é a diária média das noites vendidas. Para aumentá-la, melhore o anúncio, as fotografias, as avaliações e a experiência oferecida. Também pode aumentar preços nos dias de maior procura e evitar descontos desnecessários.

Question 63

Como aumentar o RevPAR?

Accepted Answer

Aumente o preço sem perder demasiadas reservas ou aumente a ocupação sem baixar excessivamente o preço. O RevPAR melhora quando preço e ocupação estão equilibrados. Vender todas as noites muito barato pode aumentar a ocupação, mas não garante um bom RevPAR.

Question 64

Uma ocupação alta é sempre boa?

Accepted Answer

Não. Um imóvel pode estar ocupado todos os dias e ainda gerar pouco lucro se o preço for muito baixo. Uma ocupação muito alta com bastante antecedência também pode indicar que os preços estão abaixo do mercado.

Dúvidas Frequentes

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